Hypotheek Leenbedrag Berekenen: Ontdek Uw Maximale Leenruimte

Hoeveel hypotheek kunt u krijgen met uw inkomen? Met de Hypotheek Leenbedrag Berekenen tool ziet u direct uw maximale leenbedrag op basis van uw bruto jaarinkomen, de actuele Nibud-normen voor 2026, uw hypotheekvorm en de energieprestatie van de woning. Of u nu een starter bent die voor het eerst een huis koopt of een doorstromer die zijn leenruimte wil herberekenen: deze calculator geeft u een helder en persoonlijk inzicht in wat u kunt lenen en wat uw maandlasten zullen zijn.

Wat kunt u berekenen met deze calculator?

Deze hypotheek leenbedrag calculator beantwoordt de meestgestelde vragen over uw maximale leenruimte:

• Hoeveel kan ik maximaal lenen op basis van mijn inkomen?
• Wat is mijn koopbudget inclusief spaargeld en kosten koper?
• Hoeveel extra kan ik lenen als mijn woning een goed energielabel heeft?
• Kom ik in aanmerking voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)?
• Wat worden mijn maandlasten bij een annuïtaire of lineaire hypotheek?
• Hoeveel bedraagt mijn netto maandlast na hypotheekrenteaftrek?
• Wat is de impact van een fiscale partner op mijn leenruimte?

Stap-voor-stap handleiding

Stap 1: Voer uw inkomensgegevens in

Begin met uw bruto jaarinkomen inclusief vakantiegeld (8%). Heeft u een fiscale partner? Voer dan ook het inkomen van uw partner in. Sinds 2023 wordt het partnerinkomen voor 100% meegerekend in de leencapaciteit.

• Bruto jaarinkomen (hoofdaanvrager): uw totale jaarinkomen vóór belasting, inclusief vakantiegeld.
• Bruto jaarinkomen (partner): het inkomen van uw fiscale partner, indien van toepassing.
• Contracttype: vast dienstverband, tijdelijk contract of zelfstandig ondernemer.
• Bestaande schulden: maandelijkse verplichtingen zoals studielening, persoonlijke lening of creditcard.

Stap 2: Kies uw hypotheekparameters

Selecteer de hypotheekvorm en looptijd die bij uw situatie past:

• Hypotheekvorm: annuïteitenhypotheek, lineaire hypotheek of aflossingsvrije hypotheek.
• Looptijd: standaard 30 jaar (360 maanden), maar u kunt ook kiezen voor 10, 15, 20 of 25 jaar.
• Rentepercentage: voer de actuele rente in (bijv. 3,75% voor 10 jaar vast in 2026).
• Vaste rente periode: 1, 5, 10, 20 of 30 jaar.

Stap 3: Pas de woning- en energieparameters aan

De energieprestatie van de woning beïnvloedt uw leenruimte direct:

• Energielabel woning: A++++, A+++, A++, A+, A, B, C, D, E, F of G.
• Type woning: bestaande bouw of nieuwbouw.
• WOZ-waarde: de actuele WOZ-beschikking van de woning.

Stap 4: Bekijk uw resultaten

Na het invoeren van uw gegevens ziet u direct:

• Uw maximale leenbedrag op basis van Nibud-normen.
• Uw koopbudget (leenbedrag + spaargeld – kosten koper).
• Maandlasten voor annuïtaire en lineaire hypotheek.
• Netto maandlast na hypotheekrenteaftrek.
• NHG-geschiktheid (grensbedrag 2026: € 470.000,00).
• Eventuele extra leenruimte door energieprestatie.

Berekeningsmethode en formules

De calculator gebruikt de officiële berekeningsmethoden die Nederlandse banken en het Nibud hanteren.

Leencapaciteit (Nibud-normen)

Het maximale leenbedrag wordt bepaald door het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting) op basis van uw inkomen, de rente en de looptijd:

文本

编辑

1Maximaal leenbedrag = f(netto inkomen, rente, looptijd, Nibud-tabel)

De Nibud-normen houden rekening met uw netto besteedbaar inkomen na aftrek van premies, belastingen en vaste lasten. In 2026 zijn de normen licht aangescherpt: alleenstaanden kunnen gemiddeld circa € 7.000,00 minder lenen dan in 2025, en tweeverdieners circa € 5.500,00 minder.

Annuïteitenhypotheek

Het vaste maandbedrag wordt berekend met de standaardformule:

文本

编辑

1M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]

waarbij:

• M = vast maandbedrag
• P = hypotheekbedrag
• r = maandelijkse rente (jaarrente / 12)
• n = totaal aantal maanden

Lineaire hypotheek

Bij een lineaire hypotheek is het maandelijkse aflossingsbedrag altijd gelijk:

文本

编辑

1Maandelijkse aflossing = P / n
2Maandelijkse rente = resterend saldo × r
3Maandbedrag = aflossing + rente (daalt elke maand)

Eigenwoningforfait

Het eigenwoningforfait wordt berekend op basis van de WOZ-waarde:

文本

编辑

1Eigenwoningforfait = WOZ × 0,35% (tot € 1.350.000,00)
2                    + (WOZ - € 1.350.000,00) × 2,35% (boven € 1.350.000,00)

Dit bedrag wordt afgetrokken van de aftrekbare hypotheekrente.

Hypotheekrenteaftrek

De netto maandlast wordt berekend rekening houdend met de maximale aftreklimiet:

文本

编辑

1Netto maandlast = Bruto maandlast - (rentedeel × max. aftrekpercentage 37,56%)

Het maximale aftrekpercentage is in 2026 vastgesteld op 37,56%.

Energieprestatie extra leenruimte

Woningen met een goed energielabel geven recht op extra leenruimte:

文本

编辑

1Energielabel A++++: extra € 30.000,00
2Energielabel A+++:  extra € 25.000,00
3Energielabel E/F/G (met verbeterplan): extra € 20.000,00

Factoren die de resultaten beïnvloeden

Bruto jaarinkomen

Dit is de belangrijkste factor. Hoe hoger uw inkomen, hoe meer u kunt lenen. Het Nibud berekent annually de maximale leenbedragen op basis van het gemiddelde loonpeil. In 2026 stijgt de leencapaciteit naar verwachting door de verwachte loongroei van circa 4,8%.

Contracttype

Een vast dienstverband (onbepaalde tijd) geeft de hoogste leencapaciteit. Bij een tijdelijk contract hanteren banken een strengere beoordeling: ABN AMRO vereist minimaal 6 maanden werkervaring, Rabobank en ING minimaal 3 maanden. Zelfstandigen moeten minimaal 3 jaar cijfers overleggen.

Bestaande schulden

Maandelijkse verplichtingen zoals een studielening, persoonlijke lening of doorlopend krediet verlagen uw leencapaciteit. Het Nibud houdt rekening met deze lasten bij het bepalen van uw maximaal leenbedrag.

Hypotheekvorm

Alleen annuïtaire en lineaire hypotheken geven recht op hypotheekrenteaftrek. Een aflossingsvrije hypotheek (sinds 2013 niet meer nieuw af te sluiten met aftrek) heeft lagere maandlasten, maar u bouwt geen vermogen op in uw woning.

Rentepercentage

Een hogere rente verlaagt uw leencapaciteit, omdat meer van uw inkomen opgaat aan rentebetalingen. Bij een rente van 4% kunt u minder lenen dan bij 3%.

Energielabel

Woningen met een hoog energielabel (A+++ of A++++) geven recht op extra leenruimte van € 25.000,00 tot € 30.000,00. Dit bedrag wordt opgeteld bij uw basis leencapaciteit.

Fiscale partner

Heeft u een fiscale partner? Dan wordt het inkomen van uw partner voor 100% meegerekend, wat uw gezamenlijke leencapaciteit aanzienlijk verhoogt.

NHG-grensbedrag

In 2026 is het NHG-grensbedrag € 470.000,00 (inclusief energiebesparende maatregelen: € 498.200,00). Hypotheken binnen dit bedrag komen in aanmerking voor NHG, wat een rentekorting van circa 0,3% tot 0,6% oplevert.

Vergelijking van hypotheekvormen

表格

下载为表格

导出为图片

Hoe controleert u of de resultaten realistisch zijn?

Gebruik deze vuistregels om te checken of de calculator-resultaten kloppen:

• Lastenquote: uw maandbedrag mag niet meer dan 35% van uw netto maandinkomen bedragen. Boven de 35% wordt het krap, boven de 45% is het riskant.
• Vuistregel leencapaciteit: als richtlijn kunt u ongeveer 4 tot 4,5 keer uw bruto jaarinkomen lenen. Bij een inkomen van € 50.000,00 is dat circa € 200.000,00 tot € 225.000,00.
• NHG-check: als uw leenbedrag onder € 470.000,00 ligt, komt u in aanmerking voor NHG. Controleer of dit klopt.
• LTV-controle: het maximale leenbedrag is 100% van de woningwaarde. U kunt dus niet meer lenen dan de waarde van de woning.
• Energiebonus: controleer of de extra leenruimte voor uw energielabel correct is toegepast.

Volledig rekenvoorbeeld

Uitgangssituatie:

• Bruto jaarinkomen (hoofdaanvrager): € 55.000,00
• Bruto jaarinkomen (partner): € 35.000,00
• Contracttype: vast dienstverband
• Bestaande schulden: geen
• Spaargeld: € 40.000,00
• Hypotheekvorm: annuïteitenhypotheek
• Looptijd: 30 jaar (360 maanden)
• Rente: 3,75% (10 jaar vast)
• Energielabel woning: A+++
• WOZ-waarde: € 380.000,00
• Fiscale partner: ja
• Marginaal belastingtarief: 37,56%

Stap 1: Bereken de basis leencapaciteit
Op basis van de Nibud-normen voor 2026 kunnen tweeverdieners met een gezamenlijk inkomen van € 90.000,00 bij een rente van 3,75% en een looptijd van 30 jaar ongeveer € 415.000,00 lenen.

Stap 2: Tel de energiebonus op
Energielabel A+++ geeft recht op een extra leenruimte van € 25.000,00.

Stap 3: Bereken het totale maximale leenbedrag
Maximaal leenbedrag = € 415.000,00 + € 25.000,00 = € 440.000,00

Stap 4: Controleer de NHG-grens
€ 440.000,00 is onder de NHG-grens van € 470.000,00. U komt in aanmerking voor NHG met een rentekorting van circa 0,4%.

Stap 5: Bereken het maandbedrag (annuïtair)
Maandrente r = 3,75% / 12 = 0,003125
M = € 440.000,00 × [0,003125 × (1,003125)^360] / [(1,003125)^360 – 1] = € 2.037,68

Stap 6: Bereken het eigenwoningforfait
Eigenwoningforfait = € 380.000,00 × 0,35% = € 1.330,00 per jaar

Stap 7: Bereken de netto maandlast
Eerste jaar rente: € 440.000,00 × 3,75% = € 16.500,00
Aftrekbare rente: € 16.500,00 – € 1.330,00 = € 15.170,00
Belastingvoordeel: € 15.170,00 × 37,56% = € 5.697,85 per jaar = € 474,82 per maand
Netto maandlast: € 2.037,68 – € 474,82 = € 1.562,86

Stap 8: Bereken het koopbudget
Kosten koper (circa 5% van koopprijs): circa € 22.000,00
Koopprijs: € 440.000,00
Totaal benodigd: € 440.000,00 + € 22.000,00 = € 462.000,00
Spaargeld: € 40.000,00
Tekort: € 462.000,00 – € 440.000,00 – € 40.000,00 = -€ 18.000,00 (u heeft € 18.000,00 extra spaargeld nodig, of een lagere koopprijs)

Let op: dit voorbeeld is ter illustratie. Uw exacte resultaten kunnen afwijken afhankelijk van de actuele Nibud-tabellen en uw persoonlijke situatie.

Veelgemaakte fouten

1. Vakantiegeld vergeten mee te rekenen
   Het bruto jaarinkomen moet inclusief vakantiegeld (8%) worden ingevoerd. Veel mensen vullen alleen het maandinkomen × 12 in en komen daardoor € 3.000,00 tot € 5.000,00 te laag uit.
2. De verkeerde hypotheekvorm selecteren
   Alleen annuïtaire en lineaire hypotheken geven recht op hypotheekrenteaftrek. Als u een aflossingsvrije hypotheek selecteert, krijgt u een vertekend beeld van uw netto maandlasten.
3. Bestaande schulden niet invoeren
   Een studielening, persoonlijke lening of creditcardschuld verlagen uw leencapaciteit aanzienlijk. Het niet invoeren hiervan geeft een te rooskleurig beeld.
4. Het energielabel verkeerd invullen
   De extra leenruimte hangt af van het exacte energielabel. Een A+++ geeft € 25.000,00 extra, een A++++ geeft € 30.000,00. Een verkeerd label kan duizenden euro’s schelen.
5. Kosten koper vergeten
   Naast de koopprijs moet u rekening houden met kosten koper (notaris, taxatie, overdrachtsbelasting, advieskosten). Deze bedragen circa 4% tot 6% van de koopprijs en moeten uit eigen spaargeld worden betaald.

Optimalisatietips

• Benut de energiebonus
  Koopt u een woning met label A+++ of A++++? Dan kunt u tot € 30.000,00 extra lenen. Overweeg ook om een woning met label E, F of G te kopen en te verduurzamen: u krijgt dan € 20.000,00 extra leenruimte.
• Kies voor NHG als uw leenbedrag onder € 470.000,00 ligt
  NHG geeft u een rentekorting van circa 0,3% tot 0,6% en biedt zekerheid bij werkloosheid of echtscheiding. De eenmalige premie van 0,4% is aftrekbaar.
• Overweeg een kortere looptijd
  Bij een looptijd van 20 of 25 jaar betaalt u minder totale rente, maar uw maandlasten zijn hoger. Dit kan voordelig zijn als u een hoog inkomen heeft en snel wilt aflossen.
• Los bestaande schulden af vóór uw hypotheekaanvraag
  Een studielening of persoonlijke lening verlaagt uw leencapaciteit. Door deze eerst af te lossen, kunt u meer hypotheek krijgen.
• Gebruik uw spaargeld verstandig
  Houd altijd een buffer van minimaal 3 tot 6 maanden aan netto maandlasten aan. Gebruik niet al uw spaargeld voor de aankoop.
• Check de 30%-regeling als expat
  Als u in aanmerking komt voor de 30%-regeling, kan dit uw netto inkomen en daarmee uw leencapaciteit verhogen. In 2026 bedraagt de vrijstelling nog 30%, vanaf 2027 daalt deze naar 27%.

Gegevensbronnen en referenties

• Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting): normen voor leencapaciteit en hypotheeklasten
• Rijksoverheid: belastingtarieven, NHG-grensbedragen en eigenwoningforfait 2026
• Belastingdienst: regels voor hypotheekrenteaftrek en Box 3
• Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS): huizenprijzen en WOZ-waarden
• De Nederlandsche Bank (DNB): gemiddelde hypotheekrentes
• Rabobank Research: kwartaalrapporten huizenmarkt en leencapaciteitsprognoses